تصویب نامه در خصوص تعیین طرح جامع منطقه آزاد تجاری – صنعتی انزلی
مصوب 1396,01,09
هیأت وزیران در جلسه ۹ /۱ /۱۳۹۶ به پیشنهاد دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد تجاری – صنعتی و ویژه اقتصادی و به استناد ماده (۲۴) قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری – صنعتی جمهوری اسلامی ایران – مصوب ۱۳۷۲ – تصویب کرد:
طرح جامع منطقه آزاد تجاری – صنعتی انزلی و نقشه ها و ضوابط فنی آن به شرح پیوست که تأیید شده به مهر دفتر هیأت دولت است، تعیین می شود.
معاون اول رئیس جمهور - اسحاق جهانگیری
طرح راهبردی و جامع منطقه آزاد تجاری – صنعتی انزلی
چکیده سند ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی
مقدمه
ضوابط و مقررات طرح جامع منطقه آزاد انزلی، مهم ترین سند منطقه، برای تحقق چشم انداز، اهداف و راهبردهای بلندمدت و سیاست های طراحی توسعه و عمران در زمینه هدایت و کنترل نحوه استفاده از اراضی، تحولات کالبدی و نحوه ساخت وساز در محدوده منطقه آزاد با اتکاء به شیوه پهنه بندی در مقیاس 10000 :۱، محسوب می گردد که در هر یک از پهنه ها با توجه به عوامل مختلف کالبدی (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات)، جمعیت پذیری (رابطه تراکم و تعداد واحدهای مسکونی) و عملکردی (مانند کاربری ها و کارکرد یا فعالیت های مجاز و مشروط) به توصیف، تشریح و تجویز الزامات طراحی و اجرا می پردازد. هدف از ارائه این سند هدایت مطلوب و اطمینان از اجرای مناسب سیاست ها و راهبردهای طرح جامع است که به صورت ضوابط و مقررات ساخت و ساز به شرح این سند ارائه می شود.
«سند هدایت و کنترل تحولات کالبدی منطقه آزاد انزلی»، بر اساس ویژگی ها و شرایط هر پهنه عملکردی تهیه و تنظیم شده و نحوه ساخت و ساز در هر پهنه و نیازهای اصلی در زمان صدور مجوز ساختمانی برای کلیه بناها را در نظام سلسله مراتبی پهنه بندی، مشخص می سازد.
مطالعات راهبردی و طرح جامع منطقه آزاد تجاری – صنعتی انزلی در دی ماه سال ۱۳۹۲ به تصویب نهایی رسید و چکیده ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی به همراه نقشه طرح جامع مصوب در این سند ارائه شده است.
۱ - ضوابط و مقررات عام در طرح جامع منطقه آزاد انزلی
ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح جامع منطقه آزاد انزلی، مجموعه ای است مرکب از ضوابط عمومی یا عام که به ارائه الزامات کلی طرح در زمینه های مختلف کالبدی اختصاص می یابد، و ضوابط و مقررات خاص زیرپهنه ها که به تعیین نحوه ساخت و ساز در هر یک از زیرپهنه ها می پردازد، علاوه بر جداول این سند، که حاوی طبقه بندی پهنه های استفاده از اراضی به تفکیک کدهای دو رقمی و سه رقمی همراه با مشخصات کلی آنها و چکیده ضوابط ساخت و ساز به تفکیک زیرپهنه هاست، ضوابط عام و خاص در پهنه ها ابزار نوشتاری هدایت و کنترل ساخت و ساز و تحولات کالبدی در منطقه آزاد انزلی را تشکیل می دهند.
1 - 1 - تراکم ساختمانی مجاز
● تراکم ساختمانی مجاز» حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراکم های تعیین شده در این سند است که به شرح جداول، از 50 درصد تا 250 درصد، در زیرپهنه های مسکونی متناسب با مساحت قطعه است، که به تفکیک هر زیرپهنه طبق نقشه های پهنه بندی این طرح و بر اساس جداول شماره 2، 3 و 4 این سند تعیین گردیده است.
● هرگونه افزایش و یا اعطای تراکم بیش از حد مجاز تعیین شده در تمامی پهنه ها، مجاز نمی باشد.
حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در زیرپهنه پارکهای مجهز شهری 5 درصد تعیین می گردد.
در پهنه های کار و فعالیت حد مجاز تراکم ساختمانی توسط سطح اشغال، تعداد طبقات مجاز و سایر ضوابط کنترل ساخت به ویژه ضوابط مربوط به احداث ساختمان های 6 طبقه و بیشتر مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین می گردد. بر اساس سیاست های طراحی طرح جامع ضابطه تراکم ساختمانی به طور مشخص و به تفکیک موقعیت پلاک در طرح های موضعی تعیین خواهد شد.
1 – 2 - شبکه معابر و دسترسی
● حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح جامع منطقه آزاد انزلی، در کل سطح منطقه و در تمامی پهنه ها، 8 متر خواهد بود.
● در طراحی و اجرای شبکه معابر به ویژه در پهنه های مستعد منطقه و فضاهای عمومی با تأکید بر بافت های با ارزش طبیعی، ایجاد تسهیلات و پیش بینی های لازم برای گسترش و توسعه حرکت پیاده و دوچرخه و دسترسی آسان برای معلولین جسمی و حرکتی الزامی است.
● هر گونه دسترسی سواره و پیاده به کلیه ساختمان ها به ویژه ساختمان های بلندمرتبه، واقع در مجاورت بزرگراه ها صرفاً از طریق معابر جانبی و یا کنارگذر (کندرو) ها مجاز می باشد. در مواقع مغایر بایستی با تجمیع پلاک ها توسط مالکین برای رسیدن به کنارگذر کندرو، یا تملک اینگونه املاک از سوی سازمان و تخصیص به کنارگذر یا فضای سبز حاشیه بزرگراه اقدام گردد.
● تهیه راهنمای طراحی شهری در معابر اصلاحی و تعریضی توسط سازمان منطقه آزاد الزامی است.
● ایجاد دسترسی به قطعات و ساختمان های مسکونی، که از معابر دسترسی و در صورت عدم امکان از معابر جمع و پخش کننده امکان پذیر باشد، از سایر معابر اصلی ممنوع است.
● در کلیه معابر جدیدالاحداث باید فضای کافی و مناسبی جهت تردد پیاده، سواره و دوچرخه و نیز پیش بینی فضای سبز حاشیه، آب رو و جدول مطابق با ضوابط تعیین شده تخصیص داده شود.
● تا زمان تهیه و تصویب سند طرح تفصیلی یکپارچه سکونتگاه های روستایی در معابر احداثی، استعلام از «کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد انزلی» الزامی است.
1 - 3- سطح باز، سطح اشغال بنا و مکان استقرار آن در قطعه (توده گذاری)
● حداکثر سطح اشغال تعیین شده در این سند، در کلیه زیرپهنه های استفاده از اراضی و در تمامی قطعات، شامل کل زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه می باشد که در زیرپهنه های مختلف بر اساس جداول 2،3 و 4 تعیین شده است.
تبصره ۱): هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه ها، تحت هر عنوان و به هر شکل، بیش از میزان تعیین شده در جدول، ممنوع است.
● در کلیه پهنه ها، تخصیص حداقل 50 درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضای سبز، الزامی است. ایجاد رامپ در حیاط پلاک های جنوبی ممنوع است.
● در تمامی طرح های موضعی تعریف شده در طرح جامع لازم است به منظور ایجاد تداوم و پیوستگی کالبدی و بصری و تعادل در دو طرف طول معابر شریانی درجه دو و بیشتر، واقع در پهنه های فعالیت و سکونت (با طراحی شهری موردی که به تصویب کمیسیون ماده 5 منطقه آزاد خواهد رسید)، توده گذاری در قطعات همجوار معبر باید به نحوی صورت گیرد تا، جبهه های شمالی و جنوبی و یا شرقی و غربی بر خیابان با احجام متعادل و هماهنگ و عقب نشینی های یکسان، شکل گیرد.
● میزان سطح اشغال در طبقات همکف و بالای آن در ساختمان پارکینگ های عمومی منطقه، حداکثر تا 80 درصد مجاز خواهد بود.
● سطح اشغال زمین در زیرپهنه های سکونت عام حداکثر تا 50 درصد تعیین می گردد.
● رعایت حداکثر سطح اشغال تعیین شده درصد در طبقات مسکونی ضروری است.
● محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک های واقع در زیرپهنه های سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، حداکثر در سطح 50 درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می باشد.
● تراکم های ساختمانی تعیین شده ناخالص بوده و بابت مشاعات و زیربنای مشترک قابل افزایش نمی باشد.
● نماهای اصلی بنا باید همراه نماهای ساختمان های مجاور ترسیم شده و با آن ها هماهنگ شوند.
1 ـ 4ـ تفکیک و تجمیع قطعات (پلاک ها)
● تفکیک املاک و اراضی در پهنه مسکونی عام منطقه آزاد انزلی با متراژ کمتر از 1000 مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی ممنوع است.
● هر گونه تفکیک زمین در اراضی واقع در پهنه های کار و فعالیت ممنوع است. هرگونه ساخت و ساز در این پهنه ها می بایست بر اساس طرح های موضعی که به تصویب کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد رسیده باشد صورت پذیرد.
تبصره: حداقل عرض قطعات مسکونی پس از تفکیک و بعد از رعایت برهای اصلاحی، 10 متر و حداقل طول (یا عمق) 15 متر، به طوریکه مساحت قطعات تفکیکی از 200 مترمربع کمتر نباشد، تعیین می گردد.
● تفکیک کلیه اراضی بزرگ (بیش از یک هکتار) درتمامی پهنه های منطقه آزاد تحت مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله آن هایی که تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه های دولتی، عمومی و یا نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفاً با تهیه طرح های موضعی و تصویب آنها در کمیسیون ماده (5) منطقه آزاد انزلی و براساس کارکردها و کاربری های پیش بینی شده برای پهنه های استفاده از اراضی در طرح جامع، مجاز است.
1 ـ 5 ـ پارکینگ
● تأمین و احداث تمامی پارکینگ مورد نیاز طبق ضوابط تعیین شده در پروانه های ساختمانی هر یک از کاربری ها، برای تمامی ساختمان ها و در همه پهنه ها (به ویژه به ازای هر واحد مسکونی حداقل یک واحد پارکینگ) الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تأمین پارکینگ های مورد نیاز مذکور در همان ساختمان و یا در پارکینگ های مشاعی (پارکینگ های عمومی) در فاصله حداکثر 250 متر خواهد بود.
تبصره ۱): در ساختمان های بلندمرتبه که دارای کاربری مختلط با واحدهای مسکونی می باشند، تفکیک پارکینگ های بخش مسکونی از دیگر بخش ها ضروری است.
تبصره ۲): تعداد پارکینگ های مورد نیاز ساختمان ها و مجتمع هایی که از کاربری های مختلف برخوردارند، بایستی برابر مجموع تعداد حداقل پارکینگ های تعیین شده برای هر یک از کاربری ها، طبق ضوابط، محاسبه و تامین شود.
تبصره ۳): کلیه ادارات، ارگان ها، سازمان ها، نهادها، مؤسسات و شرکت های دولتی و غیردولتی، بیمارستان ها، فروشگاه های بزرگ و ساختمان های با عملکردهای گوناگون که مراجعین زیادی دارند، در زمان احداث و یا تجدید بنا و یا ساماندهی فضاهای خود، ملزم به تأمین پارکینگ مورد نیاز مراجعین براساس ساعات و روزهای اوج مراجعات، علاوه بر نیاز خود طبق ضوابط مربوطه، و حداکثر در یک برنامه پنج ساله در همان ساختمان و یا در پارکینگ های عمومی اطراف، تا شعاع ۲۵۰ متر می باشند.
تبصره ۴): تأمین پارکینگ به صورت سرپوشیده و باز با رعایت ضابطه سطح اشغال بلامانع است. در صورت تأمین پارکینگ در فضای باز، تخصیص حداقل ۶۰ درصد از فضای باز پلاک به فضای سبز الزامی است.
● در محلات، بافت ها و یا عرصه هایی که به هر علت، امکان تأمین پارکینگ در ساختمان های مسکونی موجود و احداثی وجود ندارد، و چگونگی آن به تصویب کمیسیون ماده (5) منطقه خواهد رسید، سازمان منطقه آزاد انزلی موظف است، ترتیبی اتخاذ نماید تا در کنار عرصه های مذکور و در فاصله هایی تا شعاع 250 متر، پارکینگ های عمومی و ترجیحاً به صورت مشاعی و با حق انتقال و واگذاری به اشخاص جهت پلاک هایی که طبق ضوابط قابلیت تأمین پارکینگ ندارند، با مشارکت بخش خصوصی و مصرف کنندگان محلی ایجاد و احداث گردد.
جهت تأمین پارکینگ مورد نیاز هر کاربری، جدول شماره 1 باید ملاک عمل قرار گیرد:
جدول 1 ـ میزان پارکینگ مورد نیاز انواع کاربری در طرح جامع منطقه آزاد انزلی
| نوع کاربری | میزان کاربری | تعداد پارکینگ مورد نیاز |
| مسکونی | واحد مسکونی کمتر از 200 مترمربع | 1 واحد |
| واحد مسکونی بیش از 200 مترمربع | 5 /1 واحد | |
| تجاری | به ازای هر واحد تجاری یا 30 مترمربع زیربنا (هر کدام بیشتر باشد) | 1 واحد |
| آموزشی | به ازای هر 2 نفر کادر آموزشی یا 100 مترمربع زیربنا (هرکدام بیشتر باشد) | 1 واحد |
| فرهنگی | به ازای هر 100 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| مذهبی | به ازای هر 50 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| پذیرایی و گردشگری | به ازای هر 100 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| درمانی – بهداشتی | به ازای هر 150 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| اداری، نظامی | به ازای هر 100 مترمربع زیربنا | 5 /1 واحد |
| فضای سبز | به ازای هر 250 متر مربع پارک محله ای و یا 500 متر مربع پارک شهری | 1 واحد |
| صنعتی و انبارداری | به ازای هر 200 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| خدماتی | به ازای هر 150 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
| تفریحی | به ازای هر 75 مترمربع زیربنا | 1 واحد |
● تأمین محل پارکینگ فقط برای یک واحد مسکونی در حیاط (فضای غیر سرپوشیده) مجاز بوده و بیش از آن باید در پیلوتی پیش بینی شود.
● احداث پیلوتی جهت پارکینگ الزامی است.
√ ارتفاع مفید پیلوتی 250 سانتی متر است.
√ احداث پیلوتی برای بناهای تجاری در بدنه خیابانها مجاز نمی باشد. پارکینگ این واحدها می بایست پشت بر فعال (جبهه پشت ساختمان) و یا در طبقات تامین گردد.
● در مجموعه های تجاری مانند مراکز خرید، پاساژها یا بازارچه ها، باید به ازای هر 50 مترمربع زیربنای تجاری، یک پارکینگ و به ازای هر 75 مترمربع زیربنای مختلط نیز یک پارکینگ پیش بینی شود. سطح مربوطه در محوطه همکف، طبقات و جبهه پشت ساختمان قابل تأمین است.
● تأمین حداقل یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد تجاری منفرد با مساحت 30 مترمربعی الزامی است.
1 ـ 6ـ سایر ضوابط و مقررات عمومی ساخت و ساز
● نماسازی کلیه سطوح نمایان ساختمان ها (در تمامی جبهه های ساختمان) اعم از ساخته شده و یا ساخت و سازهای جدید الزامی است.
● احداث واحدهای مسکونی با مساحت زیربنای مفید کمتر از 75 مترمربع مجاز نخواهد بود.
1 ـ 7ـ ضوابط عام ساخت و ساز بر روی اراضی سبز
موارد استفاده از زمین در پارکها به شرح زیر تعیین می گردد:
● در محل هایی که به صورت کاربری فضای سبز در نقشه کاربری اراضی مشخص شده اند، استفاده از اراضی به عنوان پارک، فضای سبز عمومی به همراه خدمات وابسته مربوط، کاربری ورزشی و استقرار کارکردهای خدماتی نظیر فرهنگی، مذهبی، تأسیسات و تجهیزات شهری، پذیرایی و تفریحی مشروط به رعایت موارد زیر مجاز می باشد:
√ رعایت حداکثر 5 درصد سطح به عنوان سطح مجاز احداث و قابل بارگذاری برای احداث ساختمان و تأسیسات
√ رعایت حداکثر 15 درصد سطح جهت کاربری ورزشی در فضای باز
ضوابط احداث ساختمان در کاربری فضای سبز به صورت زیر تعیین می گردد:
● فقط احداث کارکردهای فهرست زیر در کاربری پارک ها و فضای سبز مجاز می باشد.
√ مکان های فرهنگی و اجتماعی، کتابخانه و کتاب فروشی، موزه، نمایشگاه موقت، اغذیه و چای خانه و مشابه در حد نیاز، گل خانه، ساختمان اداری و نگهبانی پارک، مسجد، سرویس های بهداشتی، ساختمان تأسیسات و تجهیزات فنی، فضاهای تفریحی کودکان، فضاهای ورزشی، تئاتر و سینمای کودکان و آتلیه های هنری.
● حداکثر ضریب اشغال 5 درصد سطح زمین با تراکم ساختمانی 5 درصد می باشد.
● دسترسی ساختمان هایی که داخل پارک ها و فضای سبز ساخته می شوند، به صورت مستقیم و بلافاصله به معابر پیرامون پارک مجاز نمی باشد. مگر به عنوان دسترسی فرعی به خیابان های درجه سه و دسترسی.
● علاوه براینکه پارکینگ های پیرامون پارک ها به استفاده کنندگان از آن ها اختصاص دارد، تأمین حداقل فضای سبز پارکینگ اضافی، در اراضی پارک به ازای هر 500 مترمربع یک پارکینگ لازم می باشند.
● احداث دیوار و حصار به دور اراضی پارک ها و فضای سبز عمومی ممنوع است.
1 ـ 8 ـ خدمات عمومی منطقه
● رعایت ضوابط ساخت و ساز خاص دستگاه های ذیربط در احداث فضاهای خدمات عمومی، شامل فضاهای آموزشی، بهداشتی ـ درمانی، فرهنگی، مذهبی و پارکینگ های عمومی، الزامی می باشد.
۲ - ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه های عملکردی منطقه آزاد انزلی
2 ـ 1ـ ضوابط ساخت و ساز در پهنه سکونت
2 ـ 1ـ 1ـ ویژگی های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال، تعداد طبقات مجاز ساختمانی و حد نصاب قطعات) در جدول شماره (2) این سند ارائه شده و لازم الاجرا است.
2ـ 1ـ 2ـ علاوه بر پهنه مسکونی عام، پهنه مسکونی ویژه به دلیل ارزش های طبیعی و موقعیت ویژه ساحلی و همجواری با جنگل فتاتو، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است. این ضوابط ویژه برای پهنه R22 به صورت مجزا تعریف شده و نحوه تفکیک، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات در آن در جدول شماره 2 تعیین گردیده است.
2 ـ 1ـ 3ـ تعداد طبقات (با الزام به احداث پیلوت به عنوان پارکینگ) در این پهنه هماهنگ با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال معین، در زیرپهنه های مسکونی عام از 2 تا 4 طبقه و در پهنه های مسکونی ویژه از 6 تا 8 طبقه متفاوت بوده که جزئیات آن در جدول شماره (2) این سند مشخص شده است.
2ـ 1ـ 4ـ سطح کل اشغال زمین در کلیه قطعات (اعم از زیربنای مفید و غیرمفید) در زیرپهنه های مسکونی عام، حداکثر تا 50 درصد و در زیرپهنه های مسکونی ویژه حداکثر تا 40 درصد تعیین گردیده است.
2 ـ 1ـ 5 ـ حداکثر تعداد واحد مسکونی مجاز به احداث در هر قطعه (پلاک) به تفکیک زیرپهنه های مسکونی عام یا ویژه با درج در پروانه های ساخت هنگام صدور دستور نقشه، که با استفاده از عدد حداکثر تعداد واحد مسکونی تعیین شده و با رعایت شروط ذیل محدودیت ندارد:
1) حداقل مساحت خالص زیربنای هر واحد مسکونی از 75 مترمربع کمتر نشود.
2) حداقل سطح فضای باز در ازای هر واحد مسکونی به میزان 40 مترمربع تعیین می گردد.
3) رعایت تعداد پارکینگ مورد نیاز هر واحد مسکونی به میزان یک واحد برای واحدهای کمتر از 200 مترمربع و یک و نیم واحد برای واحدهای بیشتر از 200 مترمربع الزامی است.
4) حد تراکم ساختمانی و سطح اشغال مجاز رعایت گردد.
5) تأسیسات مورد نیاز ساختمان به ویژه آب و فاضلاب، برق و گاز به لحاظ قانونی و ضوابط دستگاه های بخشی مانعی نداشته باشند.
6) ضوابط نحوه دسترسی به ساختمان رعایت شود.
2ـ 1ـ 6ـ محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک های واقع در این پهنه (سکونت)، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز، بر اساس اندازه قطعات به صورت الگوهای زیر تعیین می شود.
در تمامی زیرپهنه های سکونت، تعداد طبقات مسکونی مجاز (تعیین شده در جدول شماره 2)، از مجموع طبقات مسکونی و پیلوت (جهت پارکینگ) محاسبه می شود.
2ـ 1ـ 7ـ حداقل تفکیک قطعات مسکونی در پهنه مسکونی عام با تراکم کم 200 مترمربع تعیین گردیده است. ضابطه تفکیکی 180 مترمربع صرفاً برای قطعات مسکونی واقع در بافت موجود در بین قطعات ساخته شده تدوین شده است. صدور مجوز ساخت برای این قطعات با تأیید کارگروه شهرسازی و معماری سازمان مجاز خواهد بود.
تصویر1 ـ الگوهای مسکن در حوزه مأخذ: مهندسین مشاور عرصه
2ـ 1ـ 8 ـ در پهنه های مسکونی تراکم پایه مالی به میزان 100 درصد، سطح اشغال 50 درصد و تعداد طبقات برابر با 2 طبقه روی پیلوت تعیین میگردد. حد تفکیکی قطعات در تراکم پایه مالی 200 متر مربع است.
تبصره: صدور هرگونه مجوز، پایان کار ساختمانی و دریافت پذیره ها و عوارض ساخت و ساز توسط سازمان بر اساس تراکم پایه مالی تعیین می گردد.
2ـ 1ـ 9ـ تأمین پارکینگ مورد نیاز در هر قطعه (پلاک)، جهت کلیه واحدهای مسکونی (حداقل معادل یک واحد پارکینگ به ازای یک واحد مسکونی)، در پهنه سکونت در پیلوت الزامی است.
تبصره ۱: توسعه رامپ دسترسی پارکینگ به خارج از مرز قطعات (پلاک ها) بعد از رعایت برهای اصلاحی و در فضای عمومی همجوار (فضای پیاده رو)، مطلقاً ممنوع است.
تبصره ۲: پیش بینی راه های ورودی مجزا جهت دسترسی به فضای پارکینگ (رامپ) و ورودی پیاده به ساختمان الزامی است.
تبصره ۳: تأمین آسانسور و دسترسی پذیری از فضاهای ورودی کلیه ساختمان ها جهت نـاتوانان جـسمی و حرکتـی، مـطابق ضـوابط و مقـررات ملی سـاخـتمان، الزامی است.
تبصره ۴: برای قطعات واقع در نبش معابر نمای اصلی ملزم به تبعیت از نمای خیابان است.
تبصره ۵: صدور پایان کار ساختمان منوط به تکمیل نماسازی ساختمان در چهار جهت است.
تبصره ۶: به کارگیری هرگونه ایزولاسیون، عایق کاری، گالوانیزه، ایزوگام، قیراندود و این قبیل پوشش های نامأنوس با سیمای شهری در نمای بیرون ساختمانی ممنوع است و عایق کاری جبهه های باران گیر ساختمان صرفا از داخل بنا مجاز است.
تبصره ۷: بهتر است در پوشش سقف ساختمانها از مصالح بومی سفال استفاده و از بکارگیری پوشش های فلزی خودداری شود.
2ـ 1ـ 10ـ رعایت حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در پهنه های مسکونی برای پیلوت 50 /2 متر الزامی است.
2ـ 1ـ 11ـ حداقل ارتفاع مفید طبقات مسکونی در پهنه های مسکونی عام و ویژه 80 /2 متر تعیین می گردد.
2ـ 1ـ 12ـ تا زمان تهیه و تصویب طرح تفصیلی یکپارچه سکونت گاه های روستایی ساخت و صدور پروانه احداث واحدهای خدماتی شامل: تجاری، آموزشی (دبستان، راهنمایی، دبیرستان)، مسجد، کتابخانه، مرکز خدمات درمانی و مهمانسرا بر اساس ضوابط طرحهای هادی روستایی مصوب و تائید در کارگروه معماری و شهرسازی سازمان منطقه آزاد انزلی (کمیسیون ماده پنج) الزامی است.
تبصره: پس از تهیه و تصویب طرح تفصیلی یکپارچه سکونت گاه های روستایی صدور هر گونه پروانه ساخت و احداث واحدهای مسکونی و خدماتی بر اساس این طرح ملاک عمل خواهد بود و بکارگیری ضوابط طرح هادی روستایی مجاز نخواهد بود.
2ـ 1ـ 13ـ صدور هر گونه پروانه ساخت و ساز و تفکیک اراضی در پهنه های مسکونی عام و ویژه ملزم به رعایت حرائم جنگل، دریا، رودخانه ها، تالاب انزلی و لب آب، جاده های اصلی و فرعی، شبکه های تأسیسات شهری، صنایع و انبارهاست.
2ـ 1ـ 14ـ ورودی ساختمان های مسکونی و خدمات محله ای در پهنه های مسکونی صرفاً از خیابان های جمع و پخش کننده و کمتر از آن مجاز است.
2ـ 1ـ 15ـ بخشی غربی محدوده مسکونی ویژه حد فاصل شرق CBD ، غرب پارک رودخانه ای و شمال محور زیباکنار با کاربری توامان گردشگری و مسکونی تعیین می گردد که می بایست در طرح موضعی محدوده مذکور مورد توجه قرار گیرد. تعیین میزان هر کاربری می بایست در طرح موضعی تعیین و به تائید کارگروه معماری و شهرسازی سازمان منطقه آزاد انزلی (کمیسیون ماده پنج) برسد.
2ـ 1ـ 16ـ تا زمان تصویب طرح تفصیلی مبنای صدور مجوز ساخت و ساز مسکونی، طرح های هادی روستایی مصوب بعنوان پهنه مسکونی خواهد بود.
تبصره ۱: ماده فوق پهنه های صنعتی، پس کرانه بندر، CBD و همچنین پلاک های واقع در شبکه راه های پیشنهادی و حرایم قانونی شبکه های ارتباطی، تأسیساتی و زیست محیطی واقع در محدوده منطقه آزاد تجاری ـ صنعتی انزلی را در بر نمی گیرد و مشمول آن نیست.
تبصره ۲: در خصوص سایر پهنه های عملکردی و مسکونی جدید مبنای عمل تا زمان تهیه طرح آماده سازی و تصویب آن در مراجع مربوطه وجود سند مالکیت شش دانگ رسمی با کاربری مسکونی خواهد بود.
جدول2 ـ ضوابط ساخت و ساز در پهنه مسکونی
| پهنه کلان | کد | پهنه اصلی | کد یک رقمی | زیرپهنه اصلی | کد دو رقمی | مشخصات کلی زیرپهنه ها | حد نصاب تفکیکی قطعات (m2) | حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (درصد) | حداکثر اشتغال (درصد) | حداکثر طبقات | کد سه رقمی |
| مسکونی(1) | R | مسکونی عام | R1 | مسکونی با تراکم کم | R11 | مسکونی 1طبقه | 199 - 180 | 50 | 50 | 2 | R111 |
| مسکونی 2طبقه | 299 - 200 | 100 | 50 | 3 | R112 | ||||||
| مسکونی با تراکم متوسط | R12 | مسکونی 3طبقه | 399 - 300 | 150 | 50 | 4 | R121 | ||||
| مسکونی 4طبقه | 499 - 400 | 180 | 45 | 5 | R122 | ||||||
| مسکونی ویژه | R2 | مسکونی با تراکم زیاد | R22 | مسکونی 6طبقه | 999 - 500 | 200 | 40 | 7 | R221 | ||
| مسکونی 8طبقه | 2000 - 1000 | 250 | 35 | 9 | R222 |
2ـ 2ـ ضوابط ساخت و ساز در پهنه کار و فعالیت (S)
2ـ 2ـ 1ـ ویژگی های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه کار و فعالیت در جدول شماره 3 این سند ارائه شده و لازم الاجرا است.
تبصره: در پهنه های کار و فعالیت (S) رعایت حداقل و حداکثر تعداد طبقات بر اساس جدول شماره دو الزامی است.
2ـ 2ـ 2ـ پیش از تهیه و تصویب طرح های ویژه برای پهنه های کار و فعالیت (S) صدور هرگونه مجوز ساخت ممنوع است.
تبصره: صدور هر گونه مجوز و احداث ساختمان های خدماتی در پهنه کار و فعالیت (S) ملزم به رعایت ضوابط بخشی در ارگان های مربوطه است.
2ـ 2ـ 3ـ صـدور هر گونه مجوز ساخت برای ساختمان های 6 طبقه و بیشتر منوط به تأیید مهندسین مشـاور ذی صـلاح در زمیـنه خاک شنـاسی و ژئوتکنیک است.
تبصره: به کارگیری ضـوابط و دستورالعمل های آیین نامه ملی 2800 ساختمان ویرایش نهایی در طراحی و اجرای تمامی ساختمانها به ویژه ساختمان های بیش از 6 طبقه الزامی است.
2ـ 2ـ 4ـ تمدید صدور پروانه با کاربری مسکونی در این پهنه (S)، برای معدود پلاک هایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره برداری سکونتی با پایان کار مربوطه بوده اند، بنا به درخواست مالک مجاز خواهد بود.
2ـ 2ـ 5 ـ تامین پارکینگ به ازاء هر واحد مسکونی با مساحت کمتر از 200 مترمربع 1 واحد مستقل، با مساحت بیش از 200 مترمربع 5 /1 واحد، هر واحد اداری 2 واحد پارکینگ و هر واحد تجاری حداقل 3 واحد مستقل به صورت پیلوت در طبقه همکف و یا اول تعییین می گردد. این ضابطه علاوه بر ضوابط تعیین شده در جدول بند 4 ـ 5 است و هر کدام که بیشتر باشد ملاک عمل خواهد بود.
2 ـ 2ـ 6ـ در پهنه های کار و فعالیت و زیرپهنه های آنها ایجاد پیلوت با حداکثر ارتفاع 50 /2 متر و رعایت حداکثر ارتفاع مفید ساختمان های تجاری ـ اداری در طبقه اول به میزان حداقل 50 /4 متر الزامی است.
2ـ 2ـ 7ـ احداث هرگونه ساختمان در شهرک صنعتی حسن رود بر اساس طرح جامع مصوب شهرک صنعتی الزامی است. ایجاد هر گونه فعالیت جدید و یا تمدید مجوز فعالیت های موجود منوط به تأیید در کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد براساس راهبردهای تعیین شده در طرح جامع است.
2ـ 2ـ 8ـ احداث هرگونه مستحدثات و عملکرد مربوطه در پهنه S112 و S121 ملزم به رعایت طرح جامع مصوب منطقه ویژه و طرح جامع بندرگاه است.
2ـ 2ـ 9ـ در زیرپهنه S211 احداث بنای بلندمرتبه در نقاط خاص با تهیه طرح توجیهی و طبق طرح ویژه CBD مجاز است.
2ـ 2ـ 10ـ در پهـنه های S3 و شهرک صـنعتی حداکثر سطح قابل بارگذاری به میزان 20 درصد از سطح کل پهنه تعیین می گردد که رعایت آن در طرح های ویژه لازم الاجرا است.
2ـ 2ـ 11ـ در پهنه شهرک صنعتی جدید با کد S311 حداقل 50 درصد از سطح کل پهنه می بایست به فضای سبز اختصاص یابد، این فضا سطح شبکه معابر را شامل نمی شود.
2ـ 2ـ 12ـ به منظور حفظ واحدهای موجود مسکونی و خدماتی روستاهای گورابجیر صحرا و لیجارکی که در فاز سوم پهنه صنعتی با کد S113 واقع شده اند، نحوه استفاده از اراضی این محدوده به ترتیب ذیل تعیین می گردد:
یک، اراضی واقع در عمق 300 متری از حریم قانونی بزرگراه رشت ـ انزلی در فاز سوم پهنه S113 به طور خالص برای کاربری صنعتی تعیین می گردد.
دو، اراضی باقی مانده فاز سوم پهنه S113 و خارج از عمق 300 متری از حریم قانونی بزرگراه با کاربری ناخالص صنعتی و کاربری های خدماتی پشتیبان صنعتی و مسکونی تعیین می گردد.
تبصره: واحدهای مسکونی در محدوده ذکر شده در بند دو به صورت مسکونی تراکم کم (تراکم 60 % و تک واحدی) تعیین می گردد.
2ـ 2ـ 13ـ تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه CBD و سایر پهنه هایی که احداث ساختمان با ارتفاع بیش از 6 طبقه مجاز شمرده شده است، اعمال ضوابط احداث ساختمانهای 6 طبقه و بیشتر بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معـماری ایران مورخ 5 /11 /1377 و اصـلاحیه آن در تاریخ 23 /3 /1379 الزامی است.
2ـ 4ـ 14ـ حداکثر سطح اشغال برای ساختمان های 8 ـ 12 طبقه 35 درصد، 12ـ 18 طبقه 30 درصد و بیشتر از آن 25 درصد تعیین می گردد.
2ـ 2ـ 15 ـ در ساختمان های بیش از 8 طبقه رعایت حداقل سطح فضای باز به ازاء هر واحد مسکونی 40 مترمربع و در خصوص واحدهای تجاری، اداری، خدماتی برای واحدهای با مساحت مفید بیش از 80 متر و برای واحدهای کوچکتر به میزان نصف زیربنای مفید 4
4ـ 2ـ 16ـ تعیین فاصله بین بلوک ها، ابعاد ساختمان های بلندمرتبه و نحوه استقرار ساختمان نسبت به محور دسترسی مجاور به شرح موارد ذیل است:
ـ فاصله لبه ساختمان از حد زمیـن حـداقل برابر نصف ارتفاع هـر بنا از حـد زمیـن تعیین می گردد.
ـ به میزان یک چهارم ارتفاع ساختمان از لبه محور مجاور می بایست ضمن محاسبه در فضای باز، جزء فضای عمومی شهری در نظر گرفته شود.
ـ حداکثر عرض هر بلوک ساختمانی به میزان نصف ارتفاع ساختمان تعیین می گردد به طوریکه این عدد نباید از 40 متر تجاوز نماید.
ـ حداقل فاصلـه 2 ساختـمان از یکـدیگر به میـزان نصـف مجـموع 2 بنـا تعیین می گردد.
2ـ 2ـ 17ـ حد نصاب تفکیک قطعات در محدوده CBD (S211) حداقل 1000 مترمربع و حداکثر 10000 مترمربع لازم الرعایه می باشد.
2ـ 2ـ 18ـ ضوابط احداث ساختمان های 6 طبقه و بیشتر (مصوبه فوق الذکر) در پهنه S212 الزامی و حد تفکیک قطعات در این پهنه بین 500 تا 5000 مترمربع لازم الرعایه می باشد.
2ـ 2ـ 19ـ در طرح ویژه شهرک صنعتی، رعایت حد نصاب تفکیک 2500 مترمربع الزامی است و بایستی حداقل 50 درصد از مساحت شهرک صنعتی به فضای سبز و حریم اختصاص یابد.
2ـ 2ـ 20ـ نماسازی کلیه سطوح نمایان ساختمانها (در تمامی جبهه های ساختمان) اعم از ساخته شده و یا ساخت و سازهای جدید الزامی است.
2ـ 2ـ 21ـ دیوارچینی پیرامون پهنه های بزرگ کارکردی مانند دانشگاه، پارک فناوری، نمایشگاه، دهکده تندرستی و پایانه ها با ارتفاع بیش از 120 سانتی متر ممنوع است. بیش از این میزان می تواند با نرده محصور گردد.
تبصره: توصیه می گردد برای محصوریت پهنه ها از پوشش گیاهی و یا ترکیبی از نرده و مصالح بنایی با پوشش گیاهی استفاده شود.
جدول 3- ضوابط ساخت و ساز در هر یک از پهنه های کار و فعالیت
| پهنه کلان | کد | پهنه اصلی | کد یک رقمی | زیرپهنه اصلی | کد دو رقمی | مشخصات کلی زیرپهنه ها | مشخصات ساختمانی در زیر پهنه ها | کد سه رقمی |
| کار و فعالیت | s | صنعت و انبار داری | 1S | گستره های صنعتی و کارگاهی | 11S | شهرک صنعتی حسن رود | برطبق طرح جامع مصوب شهرک صنعتی | 111S |
| سایت کارگاه های سبک حوزه 140 هکتاری | بر طبق طرح جامع مصوب منطقه ویژه و طرح جامع بندرگاه | 112S | ||||||
| شهرک صنعتی جدید | طرح ویژه | 113S | ||||||
| گسترده های انبار و خدمات پشتیبانی | 12S | پس کرانه بندرگاه | بر طبق طرح جامع بندرگاه | 121S | ||||
| پایانه ها وانبارها | طرح ویژه | 122S | ||||||
| گستره و مرکز تجاری، اداری و خدمات | 21S | ایستگاه راه آهن | طرح ویژه | 123S | ||||
| مرکز تجاری اداری منطقه آزاد (4 تا 25 طبقه) | طرح ویژه | 211S | ||||||
| تجاری و خدماتی | 2S | محور تجاری گردشگری شمال تالاب (4 تا 12 طبقه) | طرح ویژه | 212S | ||||
| مرکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) | 22S | حوزه فرهنگی جنوب مرکز منطقه (8- 18طبقه) | طرح ویژه | 222S | ||||
| دانشگاه (8 - 4) | طرح ویژه | 311S | ||||||
| گستره ها و مراکز خدماتی با غلبه فعالیت های آموزشی | 31S | پارک فناوری (8 -4) | طرح ویژه | 312S | ||||
| دهکده سلامت حداکثر در 4 طبقه | طرح ویژه | 321S | ||||||
| گستره ها و مراکز خدماتی با غلبه فعالیت های گردشگری | 32S | پهنه گردشگری سلمابی حداکثر در 4 طبقه | طرح ویژه | 322S | ||||
| فعالیت های با غلبه سبز و باز | 3S | مجموعه ورزش و کمپپینگ | طرح ویژه | 323S | ||||
| مجموعه ورزشی فوتبال | طرح ویژه | 324S | ||||||
| پارک بازرگانی (8- 4طبقه) | طرح ویژه | 331S | ||||||
| گستره ها و مراکز خماتی با غلبه فعالیت های تجاری | 33S | نمایشگاه | طرح ویژه | 332S |
2 ـ3ـ ضوابط ساخت و ساز در پهنه حفاظت (سبز و باز) G
2ـ 3ـ 1ـ در تمامی زیرپهنه های بیست گانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غیر از زیرپهنه های باغات و اراضی مزروعی (G21)، اراضی ذخیره کشاورزی (G23)، تالاب ها (G32) و جنگل (G33) هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً در قالب طرح های ویژه مصوب مجاز خواهد بود.
تبصره: ساخت و ساز در این پهنه ها بسیار محدود بوده و احداث ساختمان های مسکونی در زیرپهنه ها مطلقاً ممنوع است.
2ـ 3ـ 2ـ تثبیت و حفاظت کلیه پارک ها و فضاهای سبز (رفوژها، لچکی ها، درختان حاشیه خیابان ها و...)، در پهنه های سکونت، کار و فعالیت به عنوان خدمات پشتیبان (فضای سبز) الزامی است.
تبصره ۱): تخصیص فضاهایی مناسب برای مدیریت بحران، هلی پورت، پدافند غیرعامل، و ایجاد پناهگاه های جمعی در کلیه زیرپهنه های این پهنه به ویژه در پهنه (G11) از طریق تهیه و تصویب طرح های ویژه، مجاز است.
تبصره ۲): تأمین دسترسی سواره مناسب و ایجاد پارکینگ های عمومی برای پارک ها، متناسب با مقیاس عملکرد پارک، حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامی است. لازم است موارد مذکور بر اساس طرح فنی ـ توجیهی تعیین گردند.
تبصره ۳): تخصیص حداقل ۸۰ درصد سطح پارک ها، به پوشش گیاهی، آب و آب نما و حداکثر ۱۵ درصد به دسترسی های مجهز پیاده الزامی است.
تبصره ۴): ایجاد حصار برای کلیه پارک های منطقه با استفاده از پوشش گیاهی با ارتفاع مناسب (حداکثر ۱۲۰ سانتی متر) از سطح زمین، مجاز بوده و استفاده از جداره صلب و با مصالح بنائی ممنوع است.
2ـ 3ـ 3ـ جهت گیری نمای اصلی ساختمان های پیرامون فضاهای سبز عمومی به ویژه پارک های شهری و رودخانه ای به سمت محوطه آنها الزامی است.
2ـ 3ـ 4ـ هرگونه احداث ساختمان در محدوده پارک های ویژه طبیعی و رودخانه ای ممنوع بوده و کاربری های مجاز، با تأیید کارگروه معماری و شهرسازی سازمان محدود به فعالیت های مرتبط با گـذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگری، ورزشی (روباز) و مدیریت بحران می باشد.
تبصره ۱): احداث دکه های فروش اغذیه و خرده فروشی با بنای موقت در پارک های مجهز شهری منطقه حداکثر به میزان ۱ واحد به ازاء هر ۳ هکتار بلامانع است.
تبصره ۲): رعایت حداکثر مساحت هر واحد فروش اغذیه در پارکها به میزان ۲۰ مترمربع الزامی است.
تبصره ۳): ساماندهی و تجهیز پارک های ویژه طبیعی و جنگلی (جنگل فتاتو) به صورت یکپارچه و به منظور تأمین ایمنی های اکولوژیک (حفاظت از اکوسیستم های گیاهی و جانوری)، انسانی (آتش سوزی، تخریب و قطع اشجار) و اجتماعی، الزامی است.
تبصره ۴): هرگونه واگذاری دائمی عرصه و اعیان ساختمان در محدوده پارک های جنگلی و ویژه طبیعی ممنوع بوده و واگذاری محدوده هایی از پارک برای تجهیز و استقرار فعالیت های مجاز با بنای غیردائم، طبق ضوابط و مقررات قانونی بهره برداری از پارک های جنگلی و ویژه و با تأیید کارگروه شهرسازی و معماری سازمان به صورت اجاره کوتاه مدت، مجاز است.
تبصره ۵): صدور مجوز فعالیت های انبارداری (به صورت موقت یک ساله و با رعایت تبصره (۴) بند ۲ـ ۳ـ ۴ و رعایت قطعی بند ۲ـ ۳ـ ۱۷) در پهنه G121 تا زمان تهیه طرح یکپارچه برای پهنه مذکور و اولویت یافتن اجرای کاربری گردشگری در فاز دوم و سوم توسعه منطقه و تأیید اداره کل حفاظت محیط زیست استان گیلان و تصویب در کارگروه شهرسازی و معماری سازمان، بلامانع است.
تبصره ۶): به منظور حفاظت فعال از جنگل فتاتو احداث یک استراحتگاه جنگلی تحت نظارت سازمان حفاظت محیط زیست استان با مصالح بومی در یک طبقه و حداکثرمساحت ۱۰۰۰ مترمربع در کنار پیاده راه های جنگلی بلامانع است.
2ـ 3ـ 5 ـ رعایت ضوابط و مقررات معلولین در کلیه پارک ها و فضاهای باز عمومی الزامی است.
2ـ 3ـ 6 ـ هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلی فضای سبز عمومی (G11) با حداقل بنا و سطح اشغال (حداکثر 5 درصد) و صرفاً با تهیه طرح های ویژه مصوب مجاز است.
2ـ 3ـ 7ـ احداث باغ پذیرایی حداکثر در 5 درصد پهنه G121 خارج از محدوده حریم 150 متری تالاب بلامانع است.
2ـ 3ـ 8 ـ هر گونه ساخت و ساز در پهنه (G21) و زیرپهنه های مربوطه (مطابق جدول شماره 4) ممنوع است.
2ـ 3ـ 9 ـ ایجاد مجتمع های کشت و صنعت در پهنه اراضی کشاورزی (G221) مشروط به اینکه سطح اشغال مستحدثات صنعتی وابسته از حداکثر 2 درصد اراضی بیشتر نباشند، مجاز است.
2ـ 3ـ 10ـ هرگونه ساخت و ساز در زیرپهنه G222 (پهنه کشت و صنعت)، به جزء ساختمان های مربوط به تأسیسات کشاورزی و بناهای تحقیقاتی با حداقل بنا و سطح اشغال (حداکثر5 درصد) مجاز است.
تبصره ۱): توصیه می گردد کشتزارهای واقع در محدوده ۲۰۰ متری بافت مسکونی به کشت گلخانه ای یا صیفی جات مقاوم به آفات نباتی به منظور عدم کاربرد سموم دفع آفات، اختصاص یابد.
تبصره ۲): تغییر کاربری کشت سنتی به صنعتی و گلخانه ای در پهنه اراضی کشاورزی مجاز است و توصیه می گردد.
2ـ 3ـ 11ـ هرگونه تجهیز و طراحی مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری در زیرپهنه هایG311 و G312 (پارک های رودخانه ای)، براساس طرح های منظر و طراحی شهری مصوب مجاز است.
2ـ 3ـ 12ـ هر گـونه سـاخت و سـاز در حریـم 15 متری از حـد بستر رودخانه های واقع در منطقه آزاد که در طرح جامع به صورت پارک رودخانه ای تعیین گردیده اند ممنوع است. علاوه بر این رعایت حرایم تعیین شده توسط سازمان آب منطقه ای برای تمامی رودخانه های دائمی، فصلی و زهکشهای واقع در منطقه آزاد الزامی می باشد.
تبصره: بکارگیری هرگونه مصالح بنایی جهت پوشش کف رودخانه ها و مسیرهای زه کش منطقه ممنوع است.
2ـ 3ـ 13ـ ایجاد فضای سبز و باز و محوطه سازی در حریم 15 متری رودخانه ها بر اساس طرح ویژه الزامی است.
2ـ 3ـ 14ـ در زیرپهنه G341 (نوار ساحلی گردشگری و حفاظتی)، هرگونه ساخت و ساز (به جز احداث تجهیزات با سازه موقت و پلاژ و اسکله های تفریحی)، ممنوع است و می بایست به ایجاد فضای باز عمومی جهت تفرج و گردشگری اختصاص یابد.
2ـ 3ـ 15ـ احداث پلاژ، اسکله های تفریحی و هرگونه تجهیزات گردشگری در نوار ساحلی (G34) منوط به تهیه و تصویب طرح ویژه یکپارچه ساماندهی نوار ساحلی است.
2ـ 3ـ 16ـ در محدوده آبی منطقه آزاد (دریا) احداث هتل های پنج ستاره و بیشتر مشروط به تهیه و تصویب طرح توجیهی فنی ـ اقتصادی و تائید در کارگروه معماری و شهر سازی (کمیـسیون ماده پنج) سازمان منـطقه آزاد انزلی و سـایر مراجـع ذی صلاح به ویژه سازمان محیط زیست، است.
2ـ 3ـ 17ـ احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات با سازه دائم در محدوده حریم 150 متری از حد بستر تالاب انزلی بجز ایجاد فضاهای سبز و باز، مسیرهای پیاده روی و اسب سواری بدون کف سازی ممنوع است.
2ـ 3ـ 18ـ محوطه سازی و تجهیز حریم تالاب انزلی و مرداب لب آب منوط به تهیه و تصویب طرح ویژه است.
تبصره: ایجاد مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری و مبلمان موقت در حریم فوق الذکر بلامانع است.
جدول 4- ضوابط ساخت و ساز در هر یک از زیرپهنه های حفاظت (سبز و باز)
| پهنه کلان | کد | پهنه اصلی | کد یک رقمی | زیر پهنه اصلی | کد دو رقمی | مشخصات کلی زیر پهنه ها | مشخصات ساختمانی در زیرپهنه ها | کد سه رقمی |
| حفاظت (سبز و باز) | G | فضای سبز عمومی | G1 | پارک های شهری | G11 | پارک های مجهز شهری | احداث ساختمانهای سرویس بهداشتی، نمازخانه، فروش اغذیه و تأسیسات عمومی حداکثر در 5 درصد زمین و در یک طبقه | G111 |
| حوزه سبز فراغتی و تفرج گسترده | امکان ایجاد باغ پذیرایی در حداکثر 5 درصد زمین و در یک طبقه | G112 | ||||||
| پارک های ویژه طبیعی | G12 | تفرج گسترده پیرامون تالاب | هرگونه احداث ساختمان و تأسیسات ممنوع است. | G121 | ||||
| پارک های رودخانه ای جنگل فتاتو | صرفاً مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری بدون تأسیسات ساختمانی | G122 | ||||||
| فضای سبز خصوصی | G2 | اراضی زراعی | G21 | باغات | هرگونه احداث ساختمان ممنوع | G211 | ||
| کشتزارهای سنتی | هرگونه احداث ساختمان ممنوع | G212 | ||||||
| کشت و صنعت | G22 | کشاورزی صنعتی | احداث ساختمان تأسیسات کشاورزی حداکثر در 2 درصد زمین و در یک طبقه | G221 | ||||
| تحقیقات کشاورزی | احداث ساختمان تأسیسات و بناهای تحقیقاتی حداکثر در 5 درصد زمین و در یک طبقه | G224 | ||||||
| اراضی ذخیره | G23 | پارک مرکزی (ذخیره توسعه آتی) | توسعه جدید ساختمانی ممنوع است. | G231 | ||||
| اراضی ذخیره کشاورزی | احداث ساختمان ممنوع است. | G232 | ||||||
| فضای سبز و باز (حفاظت ویژه) | G3 | رودخانه ها | G31 | پارک های رودخانه ای حوزه صنایع و انبارداری | مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری و مبلمان بدون تأسیسات ساختمانی | G311 | ||
| پارک های رودخانه ای حوزه های سکونت و گردشگری | تجهیزپارک های رودخانه ای به وسایل ورزشی و تفریحی، پیاده روی و دوچرخه سواری | G312 | ||||||
| تالاب ها | G32 | تالاب حفاظتی انزلی | هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع | G321 | ||||
| مرداب لب آب | هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع | G322 | ||||||
| جنگل | G33 | جنگل فتاتو | هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع | G331 | ||||
| نوار ساحلی دریا | G34 | نوار ساحلی گردشگری و حفاظتی | تجهیز پارک ساحلی بدون احداث ساختمان و تأسیسات ساختمانی | G341 | ||||
| نوارساحلی در حوزه بندرگاه | برطبق طرح جامع بندرگاه و اسکله | G342 | ||||||
| حریم حفاظتی | G35 | حریم تالاب و جنگل | صرفاً ایجاد فضای سبز و درختکاری | G351 | ||||
| حریم راه ها و صنایع | ایجاد فضای سبز و درختکاری | G352 | ||||||
| دریا | G36 | محدوده آبی منطقه آزاد به عمق 2 کیلومتر | امکان احداث هتل 5 ستاره و بیشتر به صورت بلندمرتبه امکان احداث اسکله تفریحی | G362 |
نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده یک منطقه آزاد ارس (جلفا) (20500 هکتار)
نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده دو منطقه آزاد ارس (نوردوز) (280 هکتار)
نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده سه منطقه آزاد ارس (خدآفرین) (6100 هکتار)
نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده چهار منطقه آزاد ارس (قلی بیگلو) (24000 هکتار)