آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها
مصوب 1347,02,08با اصلاحات و الحاقات بعدی

هیئت وزیران در جلسه مورخ 8/2/1347 بنا به پیشنهاد شماره 94 مورخ 19/1/1347 وزارت آبادانی و مسکن و در اجرای قانون تملک آپارتمانها آیین‏نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها را بشرح پیوست تصویب نمودند.

وزیر مشاور ـ محمود کشفیان

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها

بخش اول ـ قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول ـ قسمتهای اختصاصی

ماده 1 ـ قسمت هائی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.

ماده 2 ـ علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود طبقه، شماره، مساحت، قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم ـ قسمتهای مشترک

ماده 3 ـ قسمت هائی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمت های مشترک محسوب می‌گردد و نمی‏توان حق انحصاری برآنها قائل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است.
قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت عبور نماید.

ماده 4 ـ قسمت های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها عبارت از:

الف ـ زمین زیر بنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش ها، لوله‌های بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمع آوری آن و غیره.

پ ـ اسکلت ساختمان.

تبصره ـ جدارهای فاضل بین قسمتهای اختصاصی مشترک بین آن قسمت ها است مشروط براینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها پاگردها ـ که خارج از قسمت‏های اختصاصی قرار گرفته اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسائل تأمین کننده روشنائی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنادر آن احداث گردیده است.

ح ـ نمای خارجی ساختمان.

خ ـ محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بخش دوم ـ اداره امور ساختمان

فصل اول ـ مجمع عمومی
طرز انتخاب و وظائف و تعهدات مدیر

ماده 5 ـ درصورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل می‌شود.

ماده 6 ـ تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق‌العاده بموجب موافقت‏نامه بین مالکین خواهد بود، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد.

ماده 7 ـ در اولین جلسه مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاصی خارج انتخاب می‌شود مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.

ماده 8 ـ برای رسمیت مجمع حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی با نماینده آنان ضروری است.

تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای 15 روز بعد تجدید خواهد شد، هرگاه در این جلسه‌هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای 15 روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.

ماده 9 ـ کسی که بعنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را بمدیر یا مدیران ارائه نماید.

تبصره ـ درصورتیکه مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده 10 ـ هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.

ماده 11 ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر می‌باشد.
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان
ت ـ تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه‌های سالانه
ث ـ اتخاذ تصمیم درایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.

ماده 12 ـ کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید درصورتجلسه نوشته شود و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.

تبصره ـ تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف 10 روز بوسیله مدیر یا مدیران بشرکاء غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود.

ماده 13 ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکاء ‌الزام آور است.

فصل دوم ـ اختیارات و وظائف مدیر یا مدیران

ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌باشند.

ماده 15 ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی‌ میتواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.

ماده 16 ـ در صورت استعفاء، فوت عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت مجمع عمومی فوق‌العاده بمنظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.

تبصره 1 ـ در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره بجهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند مجمع عمومی‌ فوق‌العاده باید بمنظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد.

تبصره 2 ـ در صورت خودداری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی ‌فوق‌العاده وزارت مسکن و شهرسازی حسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی‌ اقدام خواهد نمود مگر آنکه تعداد آپارتمانها از ده واحد کمتر باشد که در اینصورت تقاضای یکنفر از شرکاء کافی خواهد بود.

ماده 17 ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.

ماده 18 ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را بعنوان خزانه دار تعیین می‌نماید خزانه دار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.

ماده 19 ـ مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.

ماده 20 ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را بعنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه نمایند.
سهم هر شریک از حق بیمه باتوجه بماده 4 قانون بوسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد.

ماده 21 ـ مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه‌های مستمر و مخارج متعلق به‌هر شریک ونحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.

ماده 22 ـ درکلیه ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها که پیش از 10 آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند.

فصل سوم ـ هزینه‌های مشترک

ماده 23 ـ شرکاء ساختمان موظفند در پرداخت هزینه‌های مستمر و هزینه‌هائی که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می‌شود طبق ماده 4 قانون تملک آپارتمانها شرکت نمایند.

تبصره ـ تعیین سهم هر یک از مالکین قسمت اختصاصی در هزینه‌های مشترک با رعایت ماده 4 قانون تملک آپارتمانها با مدیر یا مدیران است.

ماده 24 ـ هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه با میزان هزینه مربوط بسهم خود معترض باشد می‌تواند بمدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت بموضوع رابنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک می‌تواند به‌وزارت آبادانی و مسکن مراجعه کند.

ماده 25 ـ هزینه‌های مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه‌های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات وتجهیزات مربوطه
ب ـ هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران.

فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداری تعمیر بنا

ماده 26 ـ درصورتی که بین شرکاء توافق شده باشد که‌هزینه‌های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط بعهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط باین هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

ماده 27 ـ مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می‌کند بمنظور تأمین هزینه‌های ضروری و فوری وجوهی بعنوان تنخواه‏گردان از شرکاء دریافت دارند.