قانون تملک آپارتمانها

قانون تملک آپارتمانها ‌
مصوب 1343,12,16با اصلاحات و الحاقات بعدی

ماده 1 - مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیت قسمتهای اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.

ماده 2 - قسمتهای مشترک مذکور در اینقانون عبارت از قسمتهائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و بکلیه مالکین بنسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق میگیرد بطور کلی قسمتهائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن بقسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.

ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی بهر صورتیکه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. ‌

ماده 4 ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌ هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم‌ خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش ‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه ‌های مشترک اعم از اینکه‌ ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

تبصره 1 ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌ کنندگان را تعیین می‌ کند.

تبصره 2 ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای اختصاصی ساختمان می‌ باشند هزینه ‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به‌ تصویب مجمع عمومی ساختمان می ‌رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می‌ شود.

تبصره 3 ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی ‌به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌ کننده یا استفاده‌ کنندگان است.

‌ماده 5 - انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب بمنظور سکونت یا‌ پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیرمربوط بکارهای ساختمانی ممنوعند.

ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط باداره و امور مربوط بقسمت ‌های مشترک باکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه‌ ها و اعلام تصمیمات مذکور در اینقانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.

‌ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌ اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتیکه اشخاص مزبور بتکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت بتمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در اینصورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد شد.

ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی ‌از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط بمدت مدیریت و سایر موضوعات‌ مربوطه در آئیننامه اینقانون تعیین خواهد شد.

ماده 9 - هر یک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی ‌خود مفید میداند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در ‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند. ‌

ماده 10 - هر کس آپارتمانی را خریداری مینماید بنسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا ‌اختصاص بساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد که در اینصورت باید اجور آن را بهمان نسبت بپردازد مخارج مربوط بمحافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و‌ بطور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا بعلت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید بتناسب حصه هر مالک ‌بترتیبی که در آئیننامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنست صرفنظر نماید.

ماده 10 مکرر (اصلاحی 02/11/1351)- در صورت امتناع مالک از پرداخت سهم خود از هزینه‌ هاﻯ مشترک نظر مدیر یا هیات مدیران در این مورد با ذکر مبلغ قابل پرداخت و‌ صورت ریز آن وسیله اظهارنامه ابلاغ میشود. ‌
هر گاه مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم خود را نپردازد و گواهی تقدیم دادخواست موضوع تبصره 2 این ماده را نیز به مدیر یا هیات‌ مدیران تسلیم ننماید پس از انقضاﻯ مدت مذکور اداره ثبت محل وقوع آپارتمان بتقاضاﻯ مدیر یا هیات مدیران براﻯ وصول آن اجرائیه صادر خواهد‌ کرد.
‌عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

تبصره 1 (اصلاحی 02/11/1351)- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک از هزینه‌ هاﻯ مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده باید ‌ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه مدیر یا هیات مدیران گردد.

تبصره 2 (اصلاحی 02/11/1351)- نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه در دادگاه بخش محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است.
دادگاه بخش خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی رسیدگی و حکم صادر خواهد کرد.
احکام دادگاه مزبور در صورتیکه محکوم به در هر مورد از پنجاه هزار ریال تجاوز نکند قطعی است و زائد بر آن فقط قابل پژوهش میباشد.

تبصره 3 ـ نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بمالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی میدهد این رأی قطعی است. در مواردیکه طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد.

تبصره 4 ـ مقررات قانون تملک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و تاسیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری میباشند قابل اجرا و اعمال میباشد.
نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد کرد.

تبصره 5 ـ در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد.

ماده 11 - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب اینقانون آئیننامه ‌های اجرائی آنرا تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران بمورد اجرا بگذارد.
دولت مأمور اجرای اینقانون است.

ماده 12 ـ دفاتر اسناد رسمی موظف می ‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب ‌هزینه‌ های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل ‌الیه را به پرداخت بدهی ‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌ های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

ماده 13 ـ در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌ توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری ‌می‌ ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت ‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.

تبصره 1 ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌ توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.

تبصره 2 ـ چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران‌ مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را‌ صادر خواهد کرد.

ماده 14 ـ مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش ‌سوزی بیمه نمایند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای ‌اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمه ‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش ‌سوزی مدیر یا مدیران‌ مسئول جبران خسارات وارده می ‌باشند.

ماده 15 ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.

قانون بالا مشتمل بر 11 ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یکهزار و سیصد و چهل و سه بتصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌ یک شنبه شانزدهم اسفندماه یک هزار و سیصد و چهل و سه بتصویب مجلس شورای ملی رسید.

رییس مجلس شورای ملی - مهندس عبدالله ریاضی