آئین نامه راجع به تعدیل مال‌الاجاره
مصوب 1318,07,22

فصل اول ـ مستغلات

ماده 1ـ دکاکین ـ مغازه‌ها ـ خانه‌ها ـ مسافرخانه‌ها ـ گرمابه‌ها ـ کاروانسراها محل کارخانه‌ها ـ گاراژها ـ اطاق‌های کرایه و بطورکلی هر محلی که برای پیشه یا سکنی تا به‏حال اجاره داده شده است یا در زمان اعتبار این آئین‌نامه اجاره داده می‌شود مشمول مقررات این آئین‌نامه خواهد بود.

تبصره 1ـ منظور از اجاره مذکور در این ماده آن است که تصرف متصرف به‏عنوان اجاره یا صلح منافع یا عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیررسمی تنظیم شده و یا تصرف متصرف برحسب تراضی با مالک یا نماینده او باشد.

تبصره 2ـ اراضی مزروعی محصور یا غیرمحصور واقع در شهرها و قصبات مشمول این آئین‌نامه نخواهد بود.

فصل دوم ـ تنظیم اجاره‌نامه

ماده 2ـ دفاتر رسمی ثبت مکلفند علاوه بر نکاتی که بموجب قوانین و مقررات موجوده باید رعایت شود نکات زیر را نیز در اجاره‌نامه تصریح نمایند:
الف ـ شغل موجر و مستأجر.
ب ـ تعیین اینکه عین مستأجره در تصرف مستأجر می‌باشد یا خیر.
ج ـ در صورتی که مورد اجاره در تصرف مستأجر نباشد تعیین اینکه مطابق کدامیک از فقرات ماده 3 این آئین‌نامه مورد اجاره به اجاره داده می‌شود.
د ـ قید اینکه لااقل دو روز پس از سررسید هر قسط به مستأجر برای پرداخت مهلت داده شود.
هـ ـ سایر شرایطی که مخالف این آئین‌نامه نبوده و مورد توافق طرفین قرار گیرد.

ماده 3ـ موجر حق دارد در موارد زیر با شخصی که عین مستأجره در تصرف او نمی‌باشد عقد اجاره منعقد نماید:
الف ـ در صورتی که مورد اجاره نوساز بوده و قبلاً در اجاره کسی نبوده باشد.
ب ـ در صورتی که مورد اجاره در تصرف مالک باشد.
ج ـ در صورتی که در نتیجه اجراء حکم یا دستور مقام صلاحیتدار و یا با رضایت از مورد اجاره مستأجر خارج شده باشد.

ماده 4ـ دفاتر رسمی ثبت اسناد در تنظیم اجاره‌نامه‌های مربوط به ماده1 باید رعایت کلیه مقررات این آئین‌نامه را بنمایند تخلف از این دستور موجب تعقیب انتظامی خواهد بود.

فصل سوم ـ میزان اجاره

ماده 5 ـ حداکثر میزان مال‌الاجاره مستغلاتی که مشمول مقررات این آئین‌نامه‌ می‌شوند در هر حال نباید از میزان اجاره حقیقی املاک مشابه که در اول اسفندماه 1321 در اجاره بوده‌اند تجاوز نماید در مورد مستغلاتی که در تاریخ نامبرده در اجاره نبوده و یا تا تاریخ اجرای این آئین‌نامه اجاره آنها منقضی شده و همچنین اجاره‌هائی که در مدت اعتبار این آئین‌نامه مدت آن منقضی می‌شود میزان اجاره معادل اجاره حقیقی املاک مشابه در تاریخ اسفندماه 21 خواهد بود.

تبصره 1 ـ تعیین اجاره حقیقی منحصراً در صلاحیت اداره کل مال‌الاجاره‌ها می‌باشد.

تبصره 2ـ در شهرستانها و بخشهائی که مشمول ماده 25 می‌باشند در ظرف پانزده روز پس از آگهی اجراء آئین‌نامه کمیسیونی مرکب از رئیس دادگستری رئیس دارائی و رئیس ثبت محل تعیین خواهند کرد که به اجاره‏هائی که در نیمه اول سال1321 یا در سالهای 1320ـ 1319ـ 1318ـ 1317ـ 1316 ـ 1315 « و ما قبل آن» منعقد شده‌اند به ترتیب به چه نسبتی بایستی افزود.
این تصمیم قطعی بوده و باید فوراً در محل آگهی و به اداره کل مال‌الاجاره‌ها در مرکز نیز اطلاع داده شود.

ماده 6 ـ اجاره مستغلاتی که در هیچ یک از سالهای 1315 به بعد در اجاره نبوده و یا جدیداً بنا شده‌اند از روی اجاره املاک مشابه آن در اسفند 1321 معین خواهد شد.

ماده 7ـ اداره کل مال‌الاجاره‌ها تعیین خواهد کرد برای اطاقهائی‏که با اثاثیه اجاره داده می‌شود به‏چه نسبت باید برای اجاره اثاثیه به اجاره اطاق افزود در مورد این ماده موجر به هیچ وجه حق نخواهد داشت به وسائل مستقیم یا غیرمستقیم مستأجر را مجبور به مصرف غذا در محل سکنی نماید.

ماده 8 ـ در صورتی که مال‌الاجاره مستغلات مشمول ماده 1 از حداکثری که این آئین‌نامه اجازه داده است تجاوز کند به تقاضای ذینفع اداره کل مال‌الاجاره تا حداکثر میزان مجازات را تقلیل خواهد داد.

فصل چهارم ـ پرداخت

ماده 9ـ مستأجر موظف است در موعدی که در اجاره‌نامه ذکر شده است مال‌الاجاره را به مالک یا نماینده او بپردازد.
مستأجری که اجاره‌نامه رسمی ندارد منتهی تا روز دهم هر ماه بایستی اجاره ماه قبل را به مالک یا نماینده او بپردازد.

تبصره ـ در شهرستانها و بخشهائی که اجراء این آئین‌نامه آگهی می‌گردد چنانچه مستأجرین مال‌الاجاره‌های معوقه را تا ده روز پس از آگهی مزبور بپردازند مانع حق تخلیه مالک یا نمانیده او خواهند شد هر چند قبلاً به علت تأخیر پرداخت مال‌الاجاره مالک اجاره را فسخ و یا اجرائیه صادر نموده باشد.

ماده 10ـ در صورتی که مالک یا نماینده او حاضر به دریافت مال‌الاجاره نشود مستأجر با تودیع وجه در صندوق ثبت اسناد رسید دریافت خواهدکرد و با تسلیم رسید مزبور به دفتر تنظیم کننده سند اجاره یا به نزدیکترین دفترخانه محل مستغل در صورتی که اجاره‌نامه رسمی تنظیم نشده باشد مانع حق فسخ و تخلیه خواهد شد و در این مورد دفترخانه موظف است در ظرف 24 ساعت به وسیله ثبت محل مراتب را به مالک مستغل یا قائم‌مقام او اخطار نماید.

تبصره ـ در صورتی که بین دو یا چند دفترخانه راجع به نزدیک بودن به محل وقوع ملک اختلاف شود تعیین نزدیکترین دفترخانه به اداره ثبت محل خواهد بود.

فصل پنجم ـ تعمیرات

ماده 11ـ تعمیرات کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و جلوگیری از انهدام آن می‌باشد به عهده مالک و تعمیرات جزئی که مربوط به بهتر استفاده کردن از مورد اجاره است به‏عهده مستأجر می‌باشد.

تبصره 1ـ در صورتی که بین موجر و مستأجر راجع به تعمیرات جزئی و کلی اختلاف حاصل شود حل اختلاف با سازمانی خواهد بود که مأمور اجرای این آئین‌نامه می‌باشد.

تبصره 2ـ در صورتی که مالک حاضر به انجام تعمیرات کلی نباشد به‌مستأجر اجازه داده خواهد شد تعمیرات کلی را انجام و به حساب موجر بگذارد مشروط براینکه مبلغ آن از شش ماه اجاره زیادتر نشود.

تبصره 3ـ در مورد دکاکین و مغازه‌ها اگر مالک آن را خراب و مجدداً بنا نماید باید به مستأجر اولیه اطلاع دهد در صورت تمایل حق‌تقدم اجاره نمودن با مشارالیه است.

فصل ششم ـ تخلیه

ماده 12ـ در موارد ذیل حکم تخلیه به تقاضای مالک صادر خواهد شد:
1ـ در موردی که مستأجر بدون داشتن حق واگذاری مورد اجاره به غیر، آن را به نحوی به غیر واگذار نماید.
2ـ در موردی که مستأجر نسبت به مورد اجاره رفتاری نماید که کاشف از سوء نیت مسلم او باشد.
3ـ در موردی که مستأجر در موعد مقرر در ماده9 مال‌الاجاره را نپردازد.
4ـ در موردی که عین مستأجره محل سکنی باشد و موجر در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره را در صورت فروش برای خود قید کرده باشد مشروط بر اینکه خریدار بخواهد شخصاً در آن محل سکونت کند و یا آن را برای سکونت منسوبین طبقه اول خود تخصیص دهد.
5 ـ در صورتی که پس از انقضاء مدت اجاره موجر احتیاج قطعی به مورد اجاره برای استفاده شخصی خود یا اقرباء طبقه اول خود داشته باشد.
6 ـ در موردی که یک ماه پس از اخطار مالک مستأجر حاضر به‌تجدید اجاره طبق این آئین‌نامه نشود.

تبصره 1ـ در صورتی که در موارد مشمول بندهای 1 و 2 و 3 و 4 مدت اجاره منقضی نشده باشد قبل از صدور حکم تخلیه دستور فسخ اجاره به دفترخانه مربوط صادر خواهد شد و دفترخانه موظف است طبق آن اقدام و در اولین فرصت نتیجه را اعلام نماید.

تبصره 2ـ در صورتی که موجر دارای مستغلات متعدد باشد که مدت اجاره آنان منقضی شده و موجر برای استفاده شخصی خود یا اقربای طبقه اول خود تقاضای تخلیه یکی از آنان را بنماید تعیین اینکه کدامیک از مستغلات متناسب با احتیاجات متقاضی است و باید تخلیه شود با هیئت رسیدگی خواهد بود.

ماده 13ـ در مورد بند 5 ماده 12 احتیاج مالک بایستی پس از تصرف دادن مورد اجاره به مستأجر ایجاد شده باشد و مالک بایستی این احتیاج را اثبات نماید به‏علاوه قبل از صدور برگ اجرائیه مالک بایستی به‏موجب سند رسمی در مقابل مستأجر سابق خود تعهد کند که اگر مورد اجاره را به‏نحوی که ادعا کرده است پس از تخلیه مستأجر و لااقل برای مدت یک سال مورد استفاده که تعیین کرده است قرار ندهد مبلغی معادل مال‌الاجاره سه سال مورد اجاره به مستأجر بپردازد و به‏علاوه اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یک سال بعد از تخلیه به شغل مستأجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستأجره اشتغال ورزد در صورتی که سابقه عمل یا نام مستاجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است قیمت اعتبار یا نام مستأجر سابق را به میزانی که کارشناس تعیین خواهد کرد به مستأجر سابق بپردازد و در هر حال میزان آن کمتر از معادل یک سال اجاره آن محل نخواهد بود.

تبصره ـ مالک می‌تواند ثابت کند که عدم استفاده او در مدت یک سال در اثر فرس‌ماژر بوده است و در این صورت مقام صالح سند پرداخت را ابطال خواهد کرد.

فصل هفتم ـ مهلت

ماده 14ـ تخلیه اجباری مورد اجاره بدون مراعات مهلت‌های مذکور در این ماده ممکن نخواهد بود.
الف ـ در موردی که حکم تخلیه به استناد بند5 ماده 12 صادر شده باشد 2ماه پس از صدور حکم.
ب ـ در موردی که حکم تخلیه به استناد بند 4 ماده 12 صادر شده باشد یک ماه پس از صدور حکم و استفاده در این مدت برای مستأجر مجانی خواهد بود.
ج ـ در موردی که حکم تخلیه به استناد بند3 ماده 12 صادر شده باشد یک ماه پس از صدور حکم.
د ـ در صورتی که حکم تخلیه به استناد بندهای 1 و 2 و 6 ماده12 صادر شده باشد ده روز پس از صدور حکم.

فصل هشتم ـ مقررات کلی

ماده 15ـ اگر مستأجر محل پیشه که حق واگذاری مورد اجاره را به غیر نداشته است فوت کند وارث یا وراث او حق استفاده از مورد اجاره را خواهند داشت مشروط براینکه در همان محل به شغل مورث خود ادامه دهند و هریک از آنان که اجاره را بپردازد برائت ذمه سایرین حاصل خواهد شد.
در مورد محل سکنی اگر مستأجر حق واگذاری به غیر نداشته باشد وارث یا وراثی که با متوفی زندگی می‌کرده‌اند حق خواهند داشت که سکونت خود را در عین مستأجره ادامه دهند و هر یک از آنان که اجاره را بپردازد برائت ذمه سایرین حاصل خواهد شد.

ماده 16ـ هر شخصی که بدون اجاره‌نامه رسمی به عنوان مستأجر متصرف مورد اجاره می‌باشد مطلقاً حق واگذاری مورد اجاره را به غیر نخواهد داشت.

ماده 17ـ خودداری مالک از تجدید اجاره در صورتی که مستأجر متصرف مورد اجاره مطابق شرایط این آئین‌نامه مورد اجاره را اجاره نماید مجاز نخواهد بود مگر در مواردی که به موجب این آئین‌نامه به مالک حق تقاضای تخلیه داده شده است.

ماده 18ـ نماینده دادستان از طرف مالکی که طبق این آئین‌نامه حاضر به تجدید اجاره نمی‌باشد عین مستأجره را برای مدت یک سال اجاره خواهد داد.

تبصره ـ تجدید اجاره قطع نظر از میزان آن طبق شرایطی خواهد بود که در اجاره‌نامه سابق موجود بوده است و اگر در سابق اجاره‌‌نامه تنظیم نشده باشد شرایط متعارف در اجاره‌نامه قید خواهد شد.

ماده 19ـ کلیه قوانین و مقررات مربوط به اجاره مستغلات که با مفاد و مقصود این آئین‌نامه مغایرت داشته باشد و همچنین آئین‌نامه شماره 22 از تاریخ اجرای این آئین‌نامه بدون اعتبار خواهد بود.

ماده 20ـ کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیمی که طرفین به منظور فرار از مقررات این آئین‌نامه اتخاذ نمایند پس از اثبات بلااثر و باطل خواهد بود.

ماده 21ـ در دو مورد زیر مستأجر می‌تواند از سازمان مأمور اجرای این آئین‌نامه اعلام بطلان یا فسخ اجاره را تقاضا کند.
1ـ در موردی که عین مستأجره تلف شده و یا قابل استفاده کند منظور از اجاره است نباشد.
2ـ در موردی که مطابق شرایطی که به نفع مستـأجر در اجاره‌نامـه گذاشته شده است حق فسخ مستأجر تحقق پیدا کند.

تبصره ـ در صورت اعلام بطلان یا فسخ رونوشت برای دفترخانه مربوط فرستاده خواهد شد.

ماده 22ـ رسیدگی به اختلافات ناشی از قطع جریان برق و آب و تلفن بین مالک و مستأجر در صلاحیت اداره کل مال‌الاجاره خواهد بود.

فصل نهم ـ اجراء

ماده 23ـ این آئین‌نامه علاوه بر مرکز در شهرستانها و بخشهائی که از طرف وزارت دادگستری و رئیس کل دارائی تعیین می‌گردد قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24ـ اداره کل مال‌الاجاره‌ها مأمور اجرای این آئین‌نامه می‌باشد.

ماده 25ـ وزارت دادگستری و رئیس کل دارائی به پیشنهاد رئیس اداره کل مال‌الاجاره‌ها در نقاطی که لازم بداند موقتاً اجرای کلیه مقررات این آئین‌نامه را به کمیسیونی متشکل از رئیس دادگاه شهرستان (در بخشها رئیس دادگاه بخش) رئیس دارائی و رئیس ثبت محول خواهد کرد.
منشی این کمیسیون از اعضاء دارائی محل خواهد بود.

تبصره ـ رئیس دارائی محل هر ماهه گزارش آمار و عملیات کمیسیون را طبق نمونه‌ای که از طرف اداره کل مال‌الاجاره‌ها تهیه خواهد شد به اداره مزبور خواهد داد.

ماده 26ـ اجراء این آئین‌نامه در مرکز و شهرستانها به‏وسیله درج در مجله رسمی وزارت دادگستری و در روزنامه‌های کثیرالانتشار و در بخشها به‏وسیله الصاق به دیوارها آگهی خواهد شد.

ماده 27ـ حق اجرائی که طبق ماده 123 آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب1322 درباره تخلیه اجباری تعیین گردیده است از متقاضی اخذ می‌گردد. نامبرده حق خواهد داشت مبلغ مزبور را توسط اداره ثبت محل از محکوم‌علیه دریافت دارد.

ماده 28ـ اجرائیه‌هائی که به موجب آئین‌نامه‌های شماره 38 و 148 و 1/175 از اجرای آنها جلوگیری شده است به موجب این آئین‌نامه در شهرستانهای مشمول ماده 25 بدون اثر و صدور اجرائیه مجدد در صلاحیت کمیسیون‌های پیش‌بینی شده در ماده مزبور می‌باشد.

ماده 29ـ این آئین‌نامه بلافاصله پس از انتشار اجراء خواهد شد. مدت اعتبار آن تا شش ماه پس از جنگ می‌باشد.

وزیر دادگستری رئیس کل دارائی