اصطلاح "فسخ" در واقع بیان کننده برهم زدن یا کنار نهادن تعهد بین طرفین یک قرارداد می باشد. در قرارداد اجاره، قانون گذار به تفکیک موارد فسخ اعم از سوی مؤجر یا مستأجر را مشخص نموده است؛ اما این بدین معنا نیست که طرفین قرارداد اجاره قادر نیستند که موردی بخصوص را در متن اجاره نامه به عنوان شرط لحاظ نمایند که تخلف از آن حق فسخ برای آنها ایجاد کند.
شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر
ماده 12 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 در شرح موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر بیان می کند: « در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
- در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت این امر که خیار رؤیت و تخلف وصف بعد از رؤیت فوری است)
- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده (ملک دیگر قابل استفاده نباشد) و رفع عیب مقدور نباشد (ملک قابل تعمیر نباشد).
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستأجر تحقق یابد
- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه
- هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود».
شرایط فسخ اجاره از طرف مالک (موجر)
حال مواردی وجود دارد که ممکن است مؤجر را محق در اعمال فسخ اجاره نامه نماید. ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356، 9 شرط را درخصوص اعمال حق فسخ از جانب مؤجر بیان می کند: « در موارد زیر مؤجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند؛ دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:
- در موردی که مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی یا غیره در اختیار و استفاده دیگری جز تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
- در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند به استثنای ماده 19 که حق انتقال به غیر داشته باشد
- در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط بر اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود
- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد
- هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد
- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد
- در مورد محل کسب، پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای مؤجر شغل خود را تغییر دهد مگراینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد
- در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد
- در صورتی که مستأجر در مهلت های قانونی ( 10 روز پس از گذشت تاریخ معین شده برای پرداخت اجاره بها) از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه، ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد مؤجر میتواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید و هرگاه اجاره نامه عادی باشد(که عموم اجاره نامه چنین است) مؤجر می تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند».
موارد فوق الذکر با بصورت ساده و آشکار موارد فسخ را شمارش نموده و در وهله نخست طرفین قرارداد اجاره بایست بدین موارد ادعای خود را مستند نمایند و در غیراز اینصورت میتواند به شروطی که ذیل قرارداد درج گردیده براساس اصل آزادی قراردادها به آن استناد نموده و محکمه ملزم است به آن ترتیب اثر دهد.
این نکته را بایست خاطر نشان شد که در صورتی که مؤجر حکم تخلیه عین مستأجره را اخذ نموده باشد، استثنایی وجود دارد که اجرای آن را به تأخیر بیاندازد. ماده 9 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1362 مقرر می دارد « در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج مؤجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد».