در جوامع امروزی زندگی آپارتمان نشینی امری اجتناب ناپذیر گشته که عموم مردم را در جهت تأمین مسکن در مسیر سوق می دهد. البته خرید و بالاخص پیش خرید آپارتمان نیازمند آگاهی و رعایت الزاماتی است تا از ورود در روند دادرسی به منظور مطالبه وجه پرداختی یا الزام به ایفای تعهدات فروشنده یا سازنده جلوگیری بعمل آید.
اطلاعات هویتی و سمت فروشنده
اولین لازمه تنظیم قرارداد پیش خرید یا فروش آپارتمان مقدمه و هویت طرفین قرارداد می باشد که ابتدائا در قسمت مقدمه مشخص می گردد که قرارداد پیش رو در چارچوب چه قوانینی -برای مثال مواد قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها و قانون و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان-، قرار دارد و نیز سمت فروشنده بعنوان یک طرف قرارداد مشخص می گردد؛ برای مثال اگر فروشنده مالک زمین است و نسبت به سهم خویش قصد پیش فروش دارد صراحتاً قید گردد و همینطور اگر فروشنده سازنده یا مشارکت کننده در ساخت بناء است، مشخص گردد. همچنین پیش از تنظیم اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، قرارداد ساخت بناء بعنوان جزء لاینفک قرارداد پیش خرید یا فروش آپارتمان ضمیمه گردد به این دلیل که ممکن است در آن قرارداد طرفین اعم از مالک زمین یا سازنده از پیش فروش واحدها منع شده باشند که در این صورت هر گونه پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان ماهیتی فضولی داشته و خریدار را با مشکلات بعدی مواجه خواهد کرد. لازم به ذکر است که اگر فروشنده مالک ملک یا سازنده آن است، قرارداد ساخت بناء را بررسی نمایند که مطابقت با تقسیم واحدها، واحد پیش خرید شده مطابق با سهم ایشان می باشد.
ذکر دقیق اطلاعات هویتی طرفین قرارداد در بخش بعدی قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان ذکر می گردد؛ خریداران حتماً قرارداد مشارکت در ساخت بناء و سند ملک مربوطه را ملاحظه نمایند تا مشخص شود اطلاعات هویتی شخص فروشنده بعنوان یکی از آن ها(مشارکت کننده در ساخت یا مالک زمین) مطابقت دارد.
مشخصات ملک (مورد معامله)
پیش خریداران آپارتمان در بخش بعدی بایست مشخصات و ویژگی های ملک را صراحتاً و جامع مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت بناء در قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان ذکر نمایند؛ از جمله این الزامات مساحت، طبقه و واحد و شماره ثبت ملک مدنظر قید گردد و ملحقات آن از جمله پارکینگ با ذکر جزئیات، انباری، اشتراکات آب، برق، گاز، تلفن، و سایر امکانات پیش بینی شده لحاظ گردد.
در همین بخش به ویژگی ها و الزامات کلی آپارتمان از جمله کاربری زمین (مسکونی،اداری، تجاری)، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی و سایر ویژگی های کلی بناء که مطابق با قرارداد مشارکت در ساخت بناء باشد، البته مشروط بر اینکه در قرارداد مشارکت چنین ویژگی هایی قید گردیده باشد و در غیر اینصورت صراحتاً در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان ذکر گردد تا اسیر فروش مال غیر و واهی قرار نگیرید.
بهای ملک و نحوه پرداخت آن
دیگر بخشی که پیش خریداران آپارتمان بایست مدنظر قرار دهند، بهای واحد پیش خرید شده و نیز نحوه پرداخت آن مبلغ می باشد؛ بدواً بندی در خصوص قیمت واحد مزبور با تمام ویژگی های آن که پیش تر بیان شد، تقویم و ارزیابی می گردد و در بند های دیگر منطقاً و اصولاً ایجاب می کند که پیش خرید کنندگان با عنایت به روند احداث بناء به صورت مرحله ای اقساطی را تعیین و در هر مرحله پرداخت گردد و هم چنین مبلغی را که عموماً یک پنجم کل مبلغ واحد است را به منظور تنظیم سند رسمی در نظر بگیرید. البته می تواند ضمانت اجرایی برای طرفین قرارداد به منظور نقض تعهدات مالی پیش بینی شده در نظر گرفت از جمله اگر اقساط پرداخت نشد، فروشنده حق فسخ یا اخذ دیرکرد(وجه التزام) به ازای روز را داشته باشد و همچنین در صورتی که فروشنده مطابق با تعهدات قراردادی در ساخت بناء نسبت به مراحل پیش بینی شده در تکمیل آن، اقدام ننمود، پیش خریداران حق فسخ یا اخذ وجه التزام از بابت تأخیر ایجاد شده را دارا باشند. نسبت به تنظیم سند رسمی در دفترخانه نیز، تاریخ و دفترخانه بخصوصی تعیین گردد و نیز ذکر گردد فروشنده دارای وکالت از طرف مقابل خویش است یا خیر؟ و در صورت وجود وکالتنامه شماره و مورد وکالت در قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان قید گردد.
تعیین تاریخ تحویل آپارتمان
همانطور که پیش تر مختصراً بیان شد، پیش خریداران آپارتمان بایست به تاریخ تحویل آپارتمان توجه ویژه ای داشته باشند؛ در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان در ماده تاریخ تحویل آن، با عنایت به قرارداد مشارکت در ساخت بناء که تاریخ اتمام پروژه مشخص گردیده، به صراحت تاریخ تحویل آپارتمان تعیین گردد و تأکید می گردد تعهداتی از قبیل قید در مدت زمان کوتاه یا حتی عدم قید مدت به جد پرهیز گردد تا از بروز مشکلات بعدی پیشگیری شود. حال پیش خریداران آپارتمان در جهت تأخیر تحویل آپارتمان در زمان مقرر، می تواند ضمانت اجرایی از قبیل وجه التزام روزانه تأخیر در تحویل یا چک تضمین تحویل به مبلغ مشخص تعیین گردد.
تاریخ تنظیم سند
پس از قید تاریخ دقیق تحویل آپارتمان، بایست پیش خریداران به تاریخ تنظیم سند نیز اهمیت بسزایی دهند؛ بدین نحو که فروشنده (در مقام مالک یا سازنده) با عنایت به اخذ مستنداتی از قبیل پایان کار، استعلامات سند تفکیکی، پرداخت عوارض و دارایی و ... در تاریخ مشخصی در دفترخانه به شماره ..... حاضر گردیده تا به منظور تنظیم سند آپارتمان به نام پیش خریداران اقدام کند. البته عموماً فروشندگان زیر بار چنین تعهدی نخواهند رفت ولیکن به منظور پیشگیری از عواقب احتمالی در جهت عدم تنظیم سند، قید چنین تعهدی الزامی است. البته ممکن است فروشنده در مقام سازنده بناء باشد و اگر وکالت در تنظیم سند به غیر دارد به این نکته نیز در این ماده صراحتاً اشاره گردد. حال ضمانت اجرای عدم تنظیم سند در تاریخ مشخص گردیده مطابق با بخش پیشین می تواند وجه التزام عدم حضور در دفترخانه یا چک تضمین تنظیم سند به مبلغ مشخص باشد تا پیش خریداران با آسودگی خاطر نسبت به پیش خرید آپارتمان اقدام کنند.
ارائه مستندات تنظیم پیش خرید آپارتمان
پیش فروشندگان ملزم به ارائه مستندات ذیل در جهت تضمین خاطر و آگاهی پیش خریداران می باشند:
- سند رسمی مالکیت به نام پیش فروشندگان یا قرارداد مشارکت در ساخت بناء که در ازای سرمایه گذاری در ساخت بناء حق پیش فروش واحدهای مشخصی را دارا باشند؛
- پروانه ساخت بناء و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد بالاخص واحد پیش خرید شده
- بیمه نامه در قبال خسارات ناشی از عیوب بناء و نیز عدم رعایت ضوابط قانونی در برابر پیش خریداران و اشخاص ثالث
- در صورتی که پی ریزی ساخت بناء انجام شده است، تأییدیه مهندس ناظر بناء مبنی بر پایان عملیات پی ریزی
- استعلامیه اداره ثبت و املاک مبنی بر عدم بازداشت یا فروش ملک مورد احداث بناء
- وکالتنامه تنظیمی میان مالک بناء و سازنده در صورتی که سازنده واحد های مربوطه را پیش فروش می کند
لازم به ذکر است حتماً قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان را نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایید تا ماهیت اسناد رسمی را پیدا کند.
سایر نکات ذیل نیز رعایت گردد
- در صورتی که پیش خرید آپارتمان از سوی بانک محال علیه دارای وام می باشد و وام اخذ شده بلاواسطه به حساب پیش فروشنده واریز می گردد، حتماً رسید وام پرداختی به پیوست قرارداد پیش خرید یا پیش فروش آپارتمان ضمیمه و رسید اخذ گردد.
- در صورتی که پس از ساخت بناء محرز گردد، پیش فروشنده مطابق با مصالح و تجهیزات پیش بینی شده در قرارداد مشارکت در ساخت بناء که به رؤیت پیش خریداران رسیده عمل ننموده باشد، در قرارداد پیش فروش یا پیش خرید قید گردد در این صورت با جلب نظر کارشناس و تقویم مابه التفاوت مصالح بکار رفته، پیش فروشنده ملزم به پرداخت اجرت المثل آن گردد.
- مقرر گردد که پس از انجام کلیه تعهدات قرارداد پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان از جمله پرداخت کلیه مبالغ مورد تعهد پیش خریداران و نیز تحویل و تنظیم سند به نام پیش خریداران از سوی پیش فروشنده، قرارداد پیش فروش یا پیش خرید از درجه اعتبار ساقط گردد.
- ماده ای تحت عنوان شرط حل و فصل اختلافات در نظر گرفته شود و در آن با تراضی طرفین قرارداد پیش خرید یا پیش فروش داور مرضی الطرفین تعیین گردد که در صورت حدوث اختلاف، مورد مطروحه را به ایشان ارجاع تا اختلاف را حل و فصل نمایند و در صورت عدم توانایی در ایجاد سازش یا عدم الاتباع یکی از طرفین از رأی داور، موضوع را به مراجع صالح قضایی ارجاع دهند.